H Noval Property (θυγατρική του ομίλου Viohalco) χτύπησε το «καμπανάκι» της έναρξης της συνεδρίασης στο Χρηματιστήριο Αθηνών την Τετάρτη (5/6), με αφορμή την εισαγωγή της εταιρείας.
Ο CEO της εταιρείας, Παναγιώτης Καπετανάκος έκανε λόγο για μία μέρα χαρά και συγκίνησης, υπογραμμίζοντας πως «οι νέοι μέτοχοι αξιολόγησαν θετικά την εταιρεία, όπως και το επενδυτικό της πλάνο, δημιουργώντας μια ισχυρή μετοχική σύνθεση».
Την εταιρεία εμπιστεύτηκαν συγκεκριμένα 4.752 ιδιώτες μέτοχοι. To ντεμπούτο στο ΧΑ γίνεται με την τιμή εκκίνησης να έχει οριστεί στα 2,78 ευρώ/μετοχή (δηλαδή στην τιμή της προσφοράς).
Η Noval Property δίνει έμφαση σε αστικές αναπλάσεις, το χαμηλό δανεισμό και τον διπλασιασμό της αξίας του χαρτοφυλακίου της. Επίσης, κατά τον κ. Καπετανάκο σταθερή θα είναι η εστίαση στα μερίσματα. Γι’ αυτό όπως είπε, τέλος Ιουνίου θα γίνει η διαμονή μερίσματος μετά τη ΓΣ της επόμενης εβδομάδας.
Ο διευθύνων σύμβουλος της ΕΧΑΕ, κ. Γιάννος Κοντόπουλος, τόνισε από τη μεριάτου πως «η υπερκάλυψη αποτελεί δείγμα εμπιστοσύνης του επενδυτικού κοινού».
Ο κ. Κοντόπουλος επανέλαβε τη δέσμευση της ΕΧΑΕ να βρίσκεται δίπλα στις εταιρείες, βελτιώνοντας επίσης το πλαίσιο λειτουργίας του.
Τέλος, η επικεφαλής της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς, κ. Βασιλική Λαζαράκου, μίλησε για το βάθος στην αγορά που προσδίδει η εισαγωγή, σε μια περίοδο μεγάλων προκλήσεων.
Οι μέτοχοι
Να σημειωθεί πως ο βασικός μέτοχος -όμιλος Βιοχάλκο- μετά τη διαδικασία θα ελέγχει το 61,83% της ΑΕΕΑΠ, ενώ ποσοστό περίπου 5,2% θα διακρατήσουν ο Ιπποκράτης και ο Μιχάλης Στασινόπουλος, έκαστος.
Υπενθυμίζεται δε ότι η εταιρεία θα διανείμει μέρισμα χρήσης 2023 (διανέμει σταθερά εδώ και χρόνια το 50% των λειτουργικών της κερδών) και τους νέους μετόχους που θα προκύψουν μετά την ΑΜΚ.
Discount 30%
Κατά τη συνάντηση με τους δημοσιογράφους, με αφορμή τη δημόσια εγγραφή, ο διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας Π. Καπετανάκος ανάφερε πως η αρχιτεκτονική της δημόσιας πρότασης έλαβε υπόψη τις ιδιαίτερες συνθήκες της αγοράς, εξ ου και η μετοχή της αναμένεται να ενταχθεί για διαπραγμάτευση με discount 30% έναντι της εσωτερικής της αξίας.
«Παρά το γεγονός του ότι η εταιρεία έχει αποδείξει ότι παράγει αξία, έχοντας διπλασιάσει το μέγεθός της, αυξάνοντας διαρκώς τα έσοδά της από ακίνητα εκμετάλλευσης και δημιουργώντας νέες συνθήκες ανάπτυξης με το τρέχον επενδυτικό της πλάνο, εντούτοις οφείλουμε να υπολογίσουμε τα δεδομένα διαπραγμάτευσης του κλάδου” είχε αναφέρει ο κ. Καπετανάκης.
Υπενθυμίζεται πως η Noval Property διαθέτει επενδυτικό πρόγραμμα 340 εκατ. ευρώ έως το 2023 για την ανάπτυξη 6 νέων projects. Σημειώνεται δε πως από τα αντληθέντα κεφάλαια της δημόσιας προσφοράς το 82% θα κατευθυνθεί στην υποστήριξη του υφιστάμενου επενδυτικού σχεδίου, ενώ 18% σε νέες αναπτύξεις. Σύμφωνα με τον κ. Καπετανάκο διατηρούνται διαπραγματεύσεις για την απόκτηση νέων ακινήτων και την ανάπτυξή τους με έμφαση τα οικιστικά ακίνητα, τα logistics και το retail.
Τα έργα
Μεταξύ άλλων προχωρά στην κατασκευή σε joint venture με την Brook Lane Capital του νέου συγκροτήματος γραφείων στο πρώην οικόπεδο Kodak στο Μαρούσι, που θα ολοκληρωθεί στο τέλος του 2025 και θα είναι το μεγαλύτερο περιβαλλοντικά πιστοποιημένο office campus στην Ελλάδα (Ήδη έχουν μισθωθεί οι μισοί χώροι γραφείων σε μια πολυεθνική).
Σε εξέλιξη είναι και η κατασκευή του νέου κτηρίου γραφείων στην οδό Χειμάρρας στο Μαρούσι, το οποίο είναι πλήρως μισθωμένο και η κατασκευή του θα ολοκληρωθεί στο τέλος του χρόνου.
Στο Μαρούσι επίσης στην Λεωφόρο Κηφισίας 199 κατασκευάζεται ένα κτήριο που έχει αγοραστεί και θα ολοκληρωθεί το 2025 και θα είναι κτήριο χαμηλού αποτυπώματος άνθρακα. Πρόκειται για ένα κτήριο γραφείων που θα έρθει να προστεθεί σε ήδη σημαντικά ακίνητα γραφείων όπως είναι το The Orbit, στην Κηφισίας, δίπλα από τον κινηματογράφο Δαναό, το οποίο χαρακτηρίζεται από την ξεχωριστή, φουτουριστική του αρχιτεκτονική σχεδίαση.
Επίσης υλοποιείται η κατασκευή στην οδό Αρδηττού στο Μετς ενός κτήριου μεικτής χρήσης για πολυτελείς κατοικίες και γραφεία, με απρόσκοπτη θέα στην Ακρόπολη. Το έργο ολοκληρώνεται στο τέλος του έτους, ενώ ήδη έχει εκμισθωθεί ο ένας από τους τρεις ορόφους των κατοικιών.
Ιδιαίτερα σημαντικό project είναι η αστική ανάπλαση της οδού Πειραιώς πάνω σε master plan των Foster Partners. Φέτος αναμένεται να ολοκληρωθεί η αδειοδοτική διαδικασία και από του χρόνου μέχρι το 2028 θα προχωρήσει η κατασκευή του, μετατρέποντας το πρώτο εργοστάσιο της Βιοχάλκο από την εποχή του Μεσοπολέμου, σε μια μεγάλη γειτονιά τέχνης και πολιτισμού δίπλα στον Ελληνικό Κόσμο, την Ανωτάτη Σχολή Καλών Τεχνών και το Φεστιβάλ Αθηνών.
Το χαρτοφυλάκιο
Σύμφωνα με στοιχεία που παρουσιάστηκαν το χαρτοφυλάκιο ακινήτων της Noval Property αποτελείται από 61 ακίνητα, επιφάνειας 343 χιλ. τ.μ. μικτής αξίας (GAV) 571 εκατ. ευρώ στις 31.12.2023. Η εταιρεία είχε εσωτερική αξία (NAV) 427 εκατ. ευρώ στο τέλος του 2023. Το 2023, η εταιρεία πραγματοποίησε 29,4 εκατ. ευρώ έσοδα από μισθώσεις, είχε προσαρμοσμένα λειτουργικά κέρδη 17,8 εκατ. ευρώ και καθαρά κέρδη 65 εκατ. ευρώ. ( 164%). Το 2023 αύξησε τα μισθώματά της κατά 18%.
Όπως τόνισε ο κ. Καπετανάκος, στη διάρκεια της παρουσίασης, η εταιρεία με εξειδίκευση στην επένδυση και ανάπτυξη ακινήτων, έχοντας ολοκληρώσει σημαντικά επενδυτικά σχέδια μέχρι σήμερα, δίνει έμφαση στα ποιοτικά και βιώσιμα ακίνητα για κατοικίες, γραφεία, εμπορικά κέντρα, εμπορικά πάρκα, ξενοδοχεία και logistics με στόχο να ανταποκριθεί στη μεγάλη ζήτηση που υπάρχει στην αγορά για περιβαλλοντικά πιστοποιημένα και ενεργειακά αποδοτικά ακίνητα.
Το 75% των ακινήτων του χαρτοφυλακίου της Noval Property (που ανήκει στον όμιλο Βιοχάλκο) παράγει εισόδημα ενώ έχει μεγάλη διασπορά. 28,7%: γραφεία 26,8%: εμπορικά κέντρα 18,3%: big boxes 9,3%: ξενοδοχεία 8,7%: logistics/αποθήκες 3,8%: retail park.
Επίσης επισημάνθηκε ότι το 88% χαρτοφυλακίου των ακινήτων βρίσκεται στην Αθήνα. Το 1,6% είναι στη Θεσσαλονίκη και το 9,2% στην υπόλοιπη Ελλάδα, ενώ ένα μικρό ποσοστό 1,2% έχει η Βουλγαρία. Ο κ. Καπετανάκος υπογράμμισε ακόμη το γεγονός ότι περίπου έξι στις 10 μισθώσεις (57,7%) λήγουν μετά από το 2029, ενώ όλες είναι συνδεδεμένες με την πορεία του πληθωρισμού στη χώρα μας.
Μισθωτές
Σε ό,τι αφορά το μείγμα των μισθωτών, το 37,6% αφορά το ΙΚΕΑ στον Κηφισό, τις εταιρείες του ομίλου Βιοχάλκο και το Wyndham Grand Athens στην Ομόνοια. ΙΚΕΑ: 16,9% Βιοχάλκο: 12,1% Wyndham Grand Athens: 8,6% Αυτά, μαζί με το Mare West στην Κόρινθο, το The Orbit Athens και το The Butterfly Athens αποτελούν τα έξι βασικά ακίνητα της εταιρείας.
Υπογραμμίστηκε δε από τον κ. Καπετανάκο, η σημαντική αύξηση που κατέγραψαν τα ετήσια έσοδα από μισθώματα πέρυσι και πιο συγκεκριμένα: River West: €8,4 εκατ. ( 22%) IKEA Athens: €5,29 εκατ. ( 4%) Mare West: €1,64 εκατ. ( 14%) The Orbit: €5,36 εκατ. ( 33%) The Butterfly: €0,66 εκατ. ( 2%) Wyndham Grand Athens: €2,69 εκατ. ( 6%) Τονίστηκε παράλληλα ότι στους μισθωτές των ακινήτων της Noval Property περιλαμβάνονται πολυεθνικές όπως η Deutsche Bank, η BP, η Diageo, η Dassault, η Jysk, η Inditex, η H&M, η adidas, η LG, η Chevron κ.ά. καθώς και μεγάλες ελληνικές εταιρείες όπως η Σκλαβενίτης, η Κωτσόβολος, η Μουστάκας κ.ά.
Συγκριτικό πλεονέκτημα αποτελεί το γεγονός ότι τα συγκεκριμένα ακίνητα εισοδήματος τα έχει αναπτύξει η ίδια η εταιρεία, γεγονός που δείχνει την μεγάλη εμπειρία και τεχνογνωσία της σε ακίνητα που δημιουργούν προστιθέμενη αξία.
Το υπόλοιπο 25% του χαρτοφυλακίου της Noval είναι ακίνητα υπό ανάπτυξη, τα περισσότερα υπό κατασκευή και αυτό έχει δώσει μέχρι τώρα υπεραξία στους μετόχους της εταιρείας και θα συνεχίζει να δίνει, πρόσθεσε. Ειδικότερα, η εταιρεία όπως παρουσιάστηκε έχει αποφέρει σημαντικές αποδόσεις από την υπεραξία που προσθέτει στα ακίνητα που αναπτύσσει, από τη σύστασή της έως σήμερα.
Την 31η Δεκεμβρίου 2023, η εύλογη αξία του χαρτοφυλακίου των 61 επενδυτικών ακινήτων και συμμετοχών της Noval Property διαμορφώθηκε σε 571 εκατ. ευρώ, παρουσιάζοντας αύξηση κατά 55 εκατ. ευρώ (αύξηση 11%) έναντι της εύλογης αξίας της 30ης Ιουνίου 2023 που ήταν στα επίπεδα των 516 εκατ. ευρώ.
Η Noval Property εξειδικεύεται στον επαναπροσδιορισμό και την ανακατασκευή παλαιών κτηρίων και στις αστικές αναπλάσεις που έχει διαπιστώσει ότι αποφέρουν σημαντική αύξηση της αξίας. Το 1/4 του χαρτοφυλακίου της είναι περιβαλλοντικά πιστοποιημένο, όπως μεταξύ άλλων τα κτήρια γραφείων The Orbit στην Αθήνα, το Butterfly στο Χαλάνδρι και το εμπορικό πάρκο Μare West στην Κόρινθο, και αυτό το ποσοστό θα μεγαλώνει τα επόμενα χρόνια. Ο κ. Καπετανάκος έδωσε έμφαση και στο γεγονός ότι η εταιρεία έχει χαμηλό δανεισμό, από τους χαμηλότερους στην Ελλάδα και στην Ευρώπη σε ομοειδείς εταιρείες, με ένα συντελεστή καθαρής μόχλευσης 27%.
Τα 2/3 του δανεισμού είναι με σταθερό επιτόκιο και το μέσο επίπεδο στο επιτόκιο του δανεισμού είναι 3,9% με μια πολύ υγιή κεφαλαιακή διάρθρωση. Επίσης η εταιρεία διανέμει μέρισμα στους μετόχους της, καθώς το 50% των καθαρών κερδών μοιράζεται σαν μέρισμα από τον πρώτο χρόνο λειτουργίας της ως ΑΕΕΑΠ το 2019.
Το μέρισμα του 2023 σε σχέση με το μέρισμα του 2022 είναι κατά 44% αυξημένο. Δικαιούχοι του μερίσματος θα είναι και οι νέοι επενδυτές που θα προκύψουν από την εισαγωγή στο Χρηματιστήριο Αθηνών, αφού η απόφαση για το μέρισμα και την αποκοπή του θα ληφθεί στην Τακτική Γενική Συνέλευση που θα πραγματοποιηθεί τον Ιούνιο μετά την είσοδο στο Χρηματιστήριο.
Γιώργος Αλεξάκης