Δεν είναι λίγοι όσοι προχωρούν σε
αγορά
ή
μεταβίβαση ακινήτου
με την πεποίθηση ότι θα τύχουν
φοροαπαλλαγών
, ειδικά για πρώτη κατοικία – μέχρι που φτάνουν στον συμβολαιογράφο ή την εφορία. Εκεί, τους περιμένει μια λίστα από εξαιρέσεις, λεπτομέρειες και «ψιλά γράμματα» που συχνά οδηγούν στην απώλεια της απαλλαγής ή –χειρότερα– στην επιβολή
έξτρα φόρου
.
Η
ΑΑΔΕ
, επιχειρώντας να βάλει τάξη στις γκρίζες ζώνες των φορολογικών ερμηνειών, παραθέτει με σαφήνεια τις πιο κρίσιμες περιπτώσεις.
1. Χρησικτησία δεν σημαίνει απαλλαγή.
Αν επικαλείστε χρησικτησία για την κτήση ενός ακινήτου και προχωρήσετε σε μεταβίβαση, επιβάλλεται φόρος – εκτός αν υπάρχει τίτλος, φορολογική δήλωση ή αν συντρέχουν εξαιρέσεις όπως η κληρονομιά ή μονομερής σύσταση.
2. Η ανήλικη ηλικία δεν αρκεί.
Τα ανήλικα τέκνα δεν απαλλάσσονται για αγορά πρώτης κατοικίας, εκτός αν έχουν χάσει και τους δύο γονείς και βρίσκονται σε δικαστικά ορισμένη επιτροπεία.
3. Σπίτι «επαγγελματικής χρήσης» δεν μετράει ως πρώτη κατοικία.
Αν η οικοδομική άδεια ή η πράξη σύστασης χαρακτηρίζει το ακίνητο ως επαγγελματικό χώρο, δεν προβλέπεται απαλλαγή. Μόνο με νόμιμη αλλαγή χρήσης πριν το συμβόλαιο μπορεί να «σωθεί» η απαλλαγή.
4. Οι βοηθητικοί χώροι δεν απαλλάσσονται πλήρως.
Η απαλλαγή καλύπτει μόνο έναν χώρο στάθμευσης και μία αποθήκη, εφόσον περιλαμβάνονται στο ίδιο συμβόλαιο. Οτιδήποτε άλλο –ακόμα και δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης– φορολογείται.
5. Η έκταση μετράει.
Αν η επιφάνεια που μεταβιβάζεται υπερβαίνει εκείνη που αναφέρεται στον τίτλο κατά περισσότερο από 2% ή αξίας άνω των 1.500 ευρώ, επιβάλλεται φόρος για την επιπλέον έκταση.
6. Οι πλειστηριασμοί εξαιρούνται – με όρους.
Απαλλαγή προβλέπεται για πρώτη κατοικία που αποκτάται με πλειστηριασμό, ακόμα και αν ο υπερθεματιστής είναι σύζυγος ή συγγενής του καθ’ ου.
7. Η κατοχή ιδανικού μεριδίου ακινήτου μπλοκάρει απαλλαγές.
Αν έχετε μερίδιο σε κατοικία ή οικόπεδο και δεν έχουν περάσει 5 έτη από τη μεταβίβασή του, δεν μπορείτε να ξαναπάρετε απαλλαγή.
8. Η μεταβίβαση μεταξύ συζύγων επιτρέπεται – υπό προϋποθέσεις.
Εάν αγοράστηκε από κοινού πρώτη κατοικία και μεταβιβαστεί το μερίδιο από τον έναν σύζυγο στον άλλο εντός 5ετίας, η απαλλαγή δεν χάνεται – αρκεί να παραμένει οικογενειακή κατοικία.
9. Τα μικρά ακίνητα μακριά από πόλεις… δεν μετρούν.
Για να κριθεί αν καλύπτονται οι στεγαστικές ανάγκες, αθροίζονται όλα τα ποσοστά ιδιοκτησίας σε κατοικίες – εκτός από επαγγελματικούς χώρους, αγροτεμάχια και ακίνητα σε χωριά κάτω των 3.000 κατοίκων.
10. Το μη οικοδομήσιμο οικόπεδο δεν εξασφαλίζει απαλλαγή.
Αν το οικόπεδο δεν μπορεί να οικοδομηθεί λόγω έλλειψης πράξης εφαρμογής, δεν θεωρείται κατάλληλο για πρώτη κατοικία και δεν παρέχεται απαλλαγή.
11. Δεύτερη απαλλαγή επιτρέπεται – αλλά με κόστος.
Εφόσον οι στεγαστικές ανάγκες δεν καλύπτονται και επιστραφεί ο φόρος από την πρώτη απαλλαγή, μπορείτε να αιτηθείτε δεύτερη φορά.
12. Ματαιώθηκε το συμβόλαιο; Ο φόρος επιστρέφεται.
Αν δεν γίνει τελικά η αγορά για την οποία ζητήθηκε δεύτερη απαλλαγή, ο ήδη καταβληθείς φόρος επιστρέφεται.
13. Απαλλαγή και μετά το συμβόλαιο; Ναι, αλλά…
Εάν κατά την υπογραφή πληρούσατε τα κριτήρια, μπορείτε να λάβετε απαλλαγή ακόμα και μετά – με αίτηση και αποδείξεις.
14. Δεν υπάρχει απαλλαγή χωρίς αλλαγή τίτλου.
Αν η χρήση ενός ακινήτου άλλαξε αλλά αυτό δεν φαίνεται επισήμως (με τροποποίηση άδειας ή σύστασης), τότε δεν χορηγείται απαλλαγή.
15. Ο νόμος αλλάζει – το ακίνητο όχι.
Το πλαίσιο των απαλλαγών εξαρτάται αποκλειστικά από την κατάσταση του ακινήτου και τα έγγραφα που το συνοδεύουν κατά τον χρόνο της αγοράς. Δεν μετρά η πρόθεση, ούτε η μελλοντική χρήση.