Του Νίκου Ρουσάνογλου
“Δεν κατασκευάζονται αρκετά σπίτια για την αύξηση της προσφοράς στην αγορά κατοικίας. Επίσης, ο αριθμός των κενών κατοικιών είναι οκτώ φορές μεγαλύτερος από τα εν λειτουργία καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης”. Οι παραπάνω διαπιστώσεις αφορούν τη Βαρκελώνη και το πρόβλημα στέγης που παρατηρείται στην καταλανική πρωτεύουσα, αλλά θα μπορούσαν κάλλιστα να αφορούν και την Αθήνα. Πρόκειται για ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα των ομοιοτήτων που παρατηρούνται πλέον μεταξύ των μεγάλων πόλων του ευρωπαϊκού Νότου, όπου υπάρχει μεγάλη τουριστική ζήτηση και, ως εκ τούτου, ένα μέρος του οικιστικού αποθέματος αξιοποιείται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Όπως φαίνεται, όμως, αρκούν ακόμα και μερικές χιλιάδες σπίτια προκειμένου να έρθουν στην επιφάνεια τα πραγματικά δομικά προβλήματα της κάθε πόλης, δηλαδή η επί χρόνια μειωμένη οικοδομική δραστηριότητα συγκριτικά με τις ανάγκες και η ύπαρξη πολλαπλάσιων κενών κατοικιών συγκριτικά με τα ακίνητα που αξιοποιούνται ως καταλύματα. Συχνά, δε, αυτά δεν αφαιρούνται από την υφιστάμενη προσφορά, καθώς ήταν κλειστά και απλώς οι ιδιοκτήτες τους επέλεξαν να τα επαναλειτουργήσουν με τον τρόπο αυτό, θεωρώντας ότι είναι επικερδέστερος.
Στην πρόσφατη παρέμβασή της για την πόλη της Βαρκελώνης, η Airbnb, μέσω του Theo Yedinsky, αντιπροέδρου Δημόσιας Πολιτικής στην Airbnb, σημείωσε ότι, “όπως και στη Νέα Υόρκη, η δεκαετής λήψη αυστηρών μέτρων για την Airbnb στη Βαρκελώνη αποτυγχάνει να εκπληρώσει την υπόσχεσή της για την καταπολέμηση του υπερτουρισμού και της κρίσης στέγασης. Ο μόνος κερδισμένος από τον πόλεμο της Βαρκελώνης κατά των βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι η βιομηχανία των ξενοδοχείων, η οποία επεκτείνεται γρήγορα και αυξάνει τις τιμές. Ενθαρρύνουμε τη Βαρκελώνη να επανεξετάσει την προσέγγισή της, γιατί είναι σαφές ότι η Airbnb δεν είναι η αιτία των ιστορικών προβλημάτων στην πόλη. Είμαστε πρόθυμοι να συνεργαστούμε με τις κυβερνήσεις για νέους κανονισμούς, που θα υποστηρίζουν τις τοπικές οικογένειες που φιλοξενούν και θα καθιστούν τον τουρισμό πιο βιώσιμο για όλους”.
Η Βαρκελώνη έχει αυστηροποιήσει την πολιτική της για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τα τελευταία χρόνια, προχωρώντας στη θέσπιση ενός συστήματος αδειών λειτουργίας με περιορισμένο αριθμό εγκρίσεων. Πριν από λίγους μήνες, όμως, ο δήμαρχος της πόλης, Jaume Collboni, προχώρησε ένα βήμα παραπέρα, αναφέροντας ότι δεν προτίθεται να ανανεώσει τις υφιστάμενες άδειες των 10.100 λειτουργούντων καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης όταν αυτές λήξουν, τον Νοέμβριο του 2028. Αυτή η πρόταση έχει προκαλέσει, όπως αναμενόταν, σημαντικές αντιδράσεις, καθώς ήδη τα μέτρα που έχουν εφαρμοστεί έχουν αντίκρισμα, αφού 3.473 διαμερίσματα που λειτουργούσαν χωρίς άδεια έχουν μετατραπεί σε μόνιμες κατοικίες.
Στο πλαίσιο αυτό, η Airbnb ανέφερε σε δημόσια παρέμβασή της πριν από μερικές ημέρες ότι, παρά τη μείωση των καταχωρίσεων στην πλατφόρμα τα τελευταία δέκα χρόνια, τα ενοίκια έχουν αυξηθεί κατά 70%, ενώ η μέση τιμή πώλησης έχει αυξηθεί κατά 60%. Αυτό οφείλεται στο ότι τα κλειστά σπίτια στη Βαρκελώνη είναι οκτώ φορές περισσότερα από τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, δηλαδή περίπου 80.000. Έτσι, αντί οι Αρχές να επιδίδονται σε ένα “κυνήγι μαγισσών”, θα έπρεπε να επικεντρώνονται σε πολιτικές που επιχειρούν να αξιοποιήσουν τα ακίνητα αυτά. Παράλληλα, τα τελευταία 10 χρόνια η ανέγερση νέων κατοικιών στην Ισπανία είναι η χαμηλότερη των τελευταίων 50 ετών, ενώ η ζήτηση για νέα σπίτια συνεχώς αυξάνεται. Σύμφωνα με τα δεδομένα του υπουργείου Στέγασης για το 2023, η δημιουργία νέων νοικοκυριών στην Ισπανία ξεπέρασε τον αριθμό των νέων σπιτιών που κατασκευάστηκαν, με αναλογία τρία προς ένα.
Εν τω μεταξύ, η έλλειψη ανταγωνισμού έχει αυξήσει τη μέση τιμή δωματίου (ADR) στα ξενοδοχεία της Βαρκελώνης πάνω από 60%. Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία του φορέα “Τουρισμός της Βαρκελώνης”, το 75% των τουριστών το 2023 επέλεξαν να διαμείνουν σε ξενοδοχεία και ξενώνες. Στην Παλιά Πόλη της Βαρκελώνης, όπου οι επιπτώσεις του υπερτουρισμού είναι πιο έντονες, υπάρχουν έξι φορές περισσότερες κλίνες σε ξενοδοχεία από ό,τι σε βραχυχρόνιες μισθώσεις. Ειδικότερα, το ένα τρίτο των κλινών σε ξενοδοχεία στη Βαρκελώνη (22.375 μονάδες) βρίσκεται στην Παλιά Πόλη, ενώ στην ίδια περιοχή υπάρχουν μόλις 3.253 κλίνες βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Εν τω μεταξύ, στην Ελλάδα τα κλειστά ακίνητα αγγίζουν τις 800.000 (794.000) με βάση την απογραφή του 2021, ενώ, εξ αυτών, 255.300 βρίσκονται στην Αττική. Είναι, δηλαδή, πάνω από 10 φορές περισσότερα σε σχέση με τα λειτουργούντα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης στο σύνολο του Λεκανοπεδίου της Αττικής, καθώς αυτά υπολογίζεται ότι δεν ξεπερνούν τις 20.000-25.000, εκ των οποίων τα περισσότερα (περίπου 15.000-18.000) βρίσκονται στο κέντρο της Αθήνας. Είναι, λοιπόν, σαφές ότι και στην περίπτωση της Αθήνας το πρόβλημα είναι τα κλειστά ακίνητα και όσα έχουν βρεθεί υπό τον έλεγχο των τραπεζών και των εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων τα τελευταία χρόνια και είναι “κολλημένα” μεταξύ πλειστηριασμών και “τακτοποίησης”.
Άλλο ένα στοιχείο που αξίζει να σημειωθεί είναι ότι η Αθήνα υποδέχεται 6,4 εκατ. τουρίστες ετησίως, ενώ ο πληθυσμός, με βάση και πάλι την τελευταία απογραφή, δεν ξεπερνά τους 3,8 εκατ. μόνιμους κατοίκους. Επομένως, αναλογούν 1,68 τουρίστες/κάτοικο. Την ίδια στιγμή, στη Βαρκελώνη αντιστοιχούν 4,72 τουρίστες/κάτοικο, καθώς η πόλη έχει πληθυσμό 5,5 εκατ. και υποδέχεται 26 εκατ. τουρίστες κάθε χρόνο.
Σε ανάλογα συμπεράσματα κατέληξε και σχετική ακαδημαϊκή ανάλυση του “Harvard Business Review”, ότι δηλαδή η απήχηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων δεν ευθύνεται παρά σε πολύ μικρό βαθμό για την κατακόρυφη αύξηση των ενοικίων. Αντιθέτως, ο βασικότερος λόγος είναι η διαχρονική έλλειψη επαρκούς αριθμού διαθέσιμων κατοικιών σε σχέση με τη ζήτηση, πρόβλημα που επιδεινώθηκε βέβαια με την ταυτόχρονη άνοδο του τουριστικού ρεύματος κατά τη διάρκεια της τελευταίας δεκαετίας. Για παράδειγμα, στην πόλη της Νέας Υόρκης, που αποτελεί και έναν από τους δημοφιλέστερους τουριστικούς περιορισμούς, παρατηρήθηκε ότι το Airbnb “ενοχοποιείται” για μόλις 1% της αύξησης του 32% που σημειώθηκε στα ενοίκια των κατοικιών της πόλης κατά τη δεκαετία 2011-2021, με αποτέλεσμα να φτάσουν τα 1.800 δολάρια/μήνα κατά μέσο όρο. Ουσιαστικά, δηλαδή, η προσφορά που αφαιρέθηκε λόγω της στροφής προς το Airbnb ήταν πολύ μικρότερη συγκριτικά με εκείνη που θα έπρεπε να προστεθεί μέσω νέων αναπτύξεων, προκειμένου να καλυφθεί η αυξανόμενη ζήτηση από μόνιμους κατοίκους την ίδια περίοδο.